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日本的房價，又漲起來了。

(資料圖片僅供參考)

這一波漲價，還不是小漲，而是大漲。漲得最兇猛的，當屬日本首都東京。

今年3月，東京的23個區(qū)新公寓售價達到2億1750萬日元（約合人民幣1092萬元），較上年同月漲幅達到173.7%，創(chuàng)造了歷史記錄。

其中，近4成房子，售價在1億日元以上。

1—3月，東京圈（東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣）房地產(chǎn)投資額就高達48億美元，同比增長26%。

如果以城市為單位，今年前3個月，東京圈地產(chǎn)投資總額僅次于美國洛杉磯，全球排名第2。

到了5月，東京圈新建住宅均價飆升到8068萬日元（約合人民幣406萬元），同比上漲32.5％，刷新歷史記錄。

甚至，一些30多年的“高齡”二手房，也能賣到1億日元以上。

簡而言之，日本首都東京以及東京周圍地區(qū)，都漲瘋了，漲麻了。

并且，東京房價的這波上漲，不只是個別月份、個別新樓盤零星的漲，而是長期的、普遍的漲。

根據(jù)日本不動產(chǎn)經(jīng)濟研究所在4月發(fā)布的《2022財年東京都地區(qū)新建公寓市場趨勢》報告，與2021財年相比，2022財年東京23個區(qū)新建公寓均價增長了17.2%，東京及其周邊地區(qū)增長了8.6%。

值得一提的是，2021年日本的房價并不低，甚至可以說很高，并且是破紀錄的那種高。

2021年，東京圈新建公寓均價同比增長了2.9%。東京23個區(qū)新建公寓均價，則達到8293萬日元（約合人民幣460.54萬元），這是日本1990年代地產(chǎn)泡沫破裂之后，30年來首次突破8000萬日元的大關。

也就是說，2022年東京的房價上漲，是在2021年房價上漲到“地產(chǎn)泡沫期”的基礎上，又上一個臺階，從大跳升級為起飛。

而這輪購買主力，也并非全是富人。根據(jù)日本住友集團透露，“東京品川區(qū)一個樓盤，1億以上的房子有一半是公司職員家庭簽約購買的。”

眾所周知，1990年代地產(chǎn)崩盤之后日本進入了“失去的三十年”，老齡化、少子化加劇，年輕人面臨工作、婚姻、生育、養(yǎng)老等重重壓力，成為了“迷失的一代”。買房，這一目標選項，被越來越多的日本人從生清單中永久刪除。

難道，日本的年輕人突然想通了，突然支楞起來準備為國接盤了？

日本，到底發(fā)生了什么？

海外金主，莫名熱情

2021年3月25日，美國最大的上市投資管理公司黑石集團宣布，已經(jīng)和日本第二大物流公司近鐵集團簽訂協(xié)議：

黑石將收購近鐵旗下位于京都、大阪等地的8家酒店。

此事之所以引起一時轟動，因為這是黑石集團第一次在日本投資酒店，而首次出手就是600億日元的大手筆。

除了酒店，黑石集團還在日本投資租賃公寓、辦公樓等資產(chǎn)。目前，黑石在日本已擁有超過1萬億日元的不動產(chǎn)。

在黑石集團領導托管資產(chǎn)達3200億美元的房地產(chǎn)投資部門負責人Kathleen McCarthy，在面對媒體時，毫不掩飾自己的樂觀：“當然，今后仍將增加在日本的投資”。

總之，黑石的一系列動作，潛臺詞就是，自己不是亂投的，是打心眼里看好日本地產(chǎn)。

美國另外一家投資大佬，也是美國歷史最悠久的投資銀行高盛，同樣不甘示弱。

同樣是在2021年，高盛向日本房地產(chǎn)領域投資約2500億日元。這是往年高盛在日投資額的2倍以上。

不僅如此，同年7月，高盛還向海內外投資者募集4000億日元規(guī)模的資金，準備大筆買入東京的辦公樓、住宅樓以及零售地產(chǎn)。

高盛態(tài)度也很明確，看好日本地產(chǎn)。

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東京以及東京圈這輪漲價潮中，美國資本居功甚偉，是最主要的投資力量。其次，是亞太地區(qū)。

在亞太力量中，新加坡，出手堪稱兇猛。

2022年2月，GIC（新加坡政府投資公司）以1500億日元，從誕生過世界首富的日本巨頭西武控股手中收購了31個酒店和娛樂設施。3月份，新加坡公寓信托基金Ascott Residence Trust就大舉收購大阪和福岡的租賃住宅和學生公寓。

同年6月，新加坡的投資基金QIP（Q Investment Partners），第一批次就在大阪、名古屋買入3處房產(chǎn)，并向東京進發(fā)。

當然，在亞太這股投資力量中，也有中國方面的參與。比如，2022年，香港基金基匯資本就在東京大阪等地購買了32個租賃住宅。并且，該基金準備在今后2年投資在5000億日元以上，這一數(shù)字是前2年投資額的6倍。

之所以上新聞的都是日本海外的投資者，是因為這輪漲價潮的弄潮兒，正是來自海外。

也可以這么理解，在日本人還沒弄明白自己哪里行的時候，海外紛紛豎起大拇指，大家說你行，你就行。

并且，已經(jīng)連續(xù)說了好幾年“你行”了。

2022年，日本海外的投資者累計購買日本不動產(chǎn)金額高達1.35萬億日元。截至到2022年，海外投資者對日不動產(chǎn)投資已連續(xù)4年突破1萬億日元。

海外投資，在日本不動產(chǎn)總交易額中的占比，已經(jīng)高達3成。

之所以說海外投資者是漲價潮的弄潮兒，原因正如日本不動產(chǎn)大型企業(yè)Hulic的會長西浦三郎所說，“在最近的招標案件中，投標者9成為海外投資者”。

那些對區(qū)域房價產(chǎn)生影響的地標性不動產(chǎn)的價格，恰恰取決于海外投資者的熱情。

由于海外投資者持續(xù)加注，在這場連年漲價的潮流中，日本人也終于重新燃起買房的激情。

既然是買房子，大家看重的還是房子的“投資”屬性。

2021年，日本人才服務企業(yè)Recruit曾向東京圈高檔住宅樓購房者做了一次調查，結果“因為想擁有資產(chǎn)而買房”的人比例已經(jīng)提升到29.1%，達到2015年的2倍。

不僅房市起來了，日本的股市，也是大漲，空前的大漲。

2023年6月13日，日經(jīng)225指數(shù)創(chuàng)造1990年以來首次突破33000點大關的奇跡。

截至6月30日，日經(jīng)225指數(shù)從年初至今的累計漲幅更是達到29%，創(chuàng)下1990年日本經(jīng)濟衰退以來最好成績。

數(shù)據(jù)上來看，在外資的“幫助”下，日本人似乎正在走出1990年代地產(chǎn)泡沫破裂后的“地產(chǎn)恐懼”和失去的三十年。

諸如黑石、高盛、巴菲特等“人精”，他們用重金投資證明自己的確看好日本的未來。

因為他們知道，美國的“友岸外包”戰(zhàn)略，是日本沉寂30年的歷史中，難得的崛起之機，日本肯定要趁機折騰。

與此同時，這些“人精”又不是特別看好日本能抓住這個機會。否則，他們就會投資那些“潛力無窮”、“一本萬利”的半導體產(chǎn)業(yè)，而不是地產(chǎn)、礦產(chǎn)、零售。

因此，這些人精的投資很有智慧，日本人注定要淘金了，不管他們能不能淘得到金，但是他們肯定要吃喝拉撒，要過橋過路，要住店。

所以，日本的地產(chǎn)，日本股市上和能源、礦產(chǎn)、物流等相關的股票，已經(jīng)被盯上了。收一輪燃料費、租金、過橋費，還是穩(wěn)妥的。

日本的智庫層面也很明白。比如，前亞洲開發(fā)銀行研究院院長吉野直行，這樣解釋日本近期的繁榮盛況：

一、主要原因還是日元的貶值，日元對美元匯率一直在下跌。而對美國投資者來說，日元貶值意味著日本的股票、地產(chǎn)很便宜。

二、由于美國的緊縮貨幣政策，市場開始收緊，美國企業(yè)也開始減少投資和生產(chǎn)。因此，大量外資涌入日本股市，從而推高了日本股價。

當然，日本普通民眾也并不傻。

2021年，日本人才服務企業(yè)Recruit對于東京圈高檔住宅樓購房者的調查中，“因為想擁有資產(chǎn)而買房”的人比例已經(jīng)提升2015年的2倍。然而，這些“投資者”的想法卻是：

“在暴跌前賣出去”。

因為，他們知道，他們和日本一樣，命運并不掌握在自己手中，只能在注定的沉浮中參與一場機不可失的豪賭罷了。

畢竟，日本職員的工資待遇，20年沒有漲了。而如果以美元為基準，20年來，日本職員工資縮水了近4成。

如果把房價比做山，此時此刻東京的山，比1990年地產(chǎn)泡沫破裂前還要高。